sábado, 19 de mayo de 2018

EL ABOGADO INMOBILIARIO







Amables lectores, en la audioteca de RC & Hnos que subimos a You Tube  y a este blog -y a la que se accede haciendo click aquí- dedicamos un espacio especial al Abogado Inmobiliario. Me ha parecido muy oportuno destacar nuevamente la labor de este profesional, a quien no pocos suelen obviar en aras de "ahorrar gastos". Huelga decir que deploro con toda el alma dicha modalidad.


Verán, es pésima costumbre -de manera especial en los segmentos C y D- que propietarios y compradores pacten la compraventa sin tener la asesoría de un abogado especialista en la materia. Por ahí un pariente cercano -que dice "entender de leyes"- hace una superficial revisión de documentos  y da irresponsablemente el visto bueno.  Por ello, es común que en la misma Notaría  los interesados recién se enteren de que en nuestro país no existe el estado civil "pareja", y que el matrimonio legalmente contraído sigue siendo válido, así los esposos tengan cinco o más hijos cada cual con su nuevo compromiso; y que en consecuencia, no se puede vender la propiedad que también está a nombre del cónyuge ausente. ¡Y las estafas que devienen del mal llamado pacto de caballeros para evadir impuestos! (1)  ¡Por cientos se cuentan quienes nunca vieron el saldo restante acordado en el susodicho acuerdo!  Nada de esto sucedería si se contara con la atinada asesoría del Abogado Inmobiliario.

En el e-book Cómo vender tu propiedad, concretamente en el capítulo dedicado a Los Expertos, detallo con amplitud las cualidades que han de acompañar a este profesional. Por tanto, no creo necesario redundar en el tema. Lo que si quiero destacar aquí es por qué  los servicios del Abogado Inmobiliario son indispensables, tanto para el propietario como para el comprador:


1. La transferencia de un inmueble se rige por lo normado en el Código Civil.  Tómese en cuenta que una minuta es un contrato, cuyos artículos han de ser cuidadosamente revisados por el especialista del caso (2) , de otra manera se corre el riesgo de firmar lo que no  conviene o abiertamente perjudica al interesado. Y lo que es peor: Podríase incluso incurrir en un delito, pactando lo que contraviene a la Ley. Tales situaciones no se presentarán  si se tiene al lado a un buen asesor legal. Tratándose de la compra de un inmueble a bien futuro, la constructora hará llegar un documento preestablecido, pero esto no quiere decir que se esté obligado a aceptarlo sin objeciones, ya que un contrato de compraventa a bien futuro no es un contrato de adhesión (3). Y el Abogado Inmobiliario está en la obligación de advertir al cliente sobre aquellas cláusulas que es prudente modificar. Las constructoras serias no se hacen problema con esto, créanme, y aceptan de buena gana lo que garantice el beneficio equitativo de ambas partes.


2. La documentación en regla es requisito indispensable para que la Notaría de fe de la operación. Tal verificación impone un concienzudo Estudio de Títulos efectuado por el profesional competente. Con inmuebles que tienen más de dos décadas de antigüedad, resulta más imperativo todavía, puesto que es común que los datos del Autoavalúo no coincidan con lo inscrito en Registros Públicos debido al cambio de nomenclatura y/o numeración de calles y predios. Por otro lado, existen también los llamados Títulos Archivados (4), que no aparecen ni en el Certificado Literal de de Partida (antes Copia Literal) ni en el Certificado de Registro Inmobiliario (CRI). Asimismo, en especial cuando hay  dos o más copropietarios, son frecuentes las equivocaciones u omisiones a nivel municipal. Sería verdaderamente frustrante que recién la Notaría hiciera notar que los datos de la documentación pertinente no coinciden con los del DNI, por ejemplo, y todo porque Gonzales se escribe con z y z, no con z y s.  Estos impasses pueden afectar no solo el ánimo, sino incluso la salud física de los involucrados, en especial si son ancianos a quienes urge comprar o vender.


3. El Derecho Inmobiliario es una especialización. Hay quienes piensan que basta ostentar el título de Abogado para opinar en cualquiera de las ramas del Derecho y esto es un grave error.  Y quede claro que no basta con saber leer documentos notariales y registrales para brindar una asesoría idónea. En nuestro medio es proverbial que las operaciones se caen por una errada consejería legal, efectuada sin duda con la mayor buena fe. Por ello, resulta indispensable contratar a un abogado que tenga experiencia en esta área, así como un amplio conocimiento de los usos y costumbres del mercado inmobiliario, en especial si se trata de compraventa de inmuebles a bien futuro.  Y, por supuesto, de plano ha de descartarse la intervención de un estudiante o cualquier otro que, sin ostentar siquiera el título profesional en Derecho, se crea con derecho a ejercer como tal, perdonando la redundancia.


A todo lo anteriormente expuesto, cabe agregar que el Abogado Inmobiliario, si bien es asesor indispensable para su cliente,  no ha de invadir los fueros que competen al Agente Inmobiliario. Este es el experto en materia comercial y aquel, en el ámbito legal. Ambos han de ir de la mano, mas dentro de sus respectivas especialidades. Zapatero a tus zapatos. Y si, como suele ocurrir en el mundo empresarial, se comisiona al abogado para una compraventa de inmuebles, lo más responsable es que este recomiende recurrir a los servicios de un especialista en corretaje, ejerciendo luego como monitor legal de la misma, con mayor razón si se es consciente de no contar con la debida experiencia en el ramo. Lo contrario perjudicará -a veces de manera irremediable- al cliente.

Como siempre, amables, lectores, espero sus comentarios en este blog o en Facebook.


Notas aclaratorias
(1) Es muy común registrar un monto mucho menor en la minuta para evadir impuestos, tanto el de alcabala como el que grava las renta
(2) Es obligatorio que la minuta lleve firma y sello de un abogado colegiado.
(3) Es el documento redactado por una de las partes, al cual la otra se adhiere sin discutir. Es propio de los contratos de seguros y de suministro de servicios (luz, agua, internet, etc.).
(4) Son los documentos que sustentan la inscripción de un acto en Registros Públicos.



lunes, 16 de abril de 2018

CONSEJOS PARA EL COMPRADOR INDECISO






Hace un año dediqué dos artículos al Comprador Responsable, (1) destacando su capacidad de previsión y planificación, las que lo llevarán a decidir la compra en un tiempo razonablemente corto. Hoy voy a concentrarme en el Comprador Indeciso quien, a pesar de no tener ni un átomo de mala voluntad, sí puede convertirse en un auténtica tortura para propietarios, corredores y sectoristas bancarios.

Aclaremos: No nos referimos aquí a los sabios adquirientes que sopesan con calma todas las consecuencias de la adquisición, sino a aquel que, sabiendo ya todos los pro y contra de los prospectos presentados, igual deja en stand by el proceso. El lema de esta persona parece ser: "Sí me gusta, pero..." y en no pocas ocasiones exaspera al propietario, quien llega a tomar como burla tanta dilación, con la consecuente caída de la compraventa. Por otro lado, el Comprador Indeciso corre el riesgo de espantar a su propio agente inmobiliario, ya que este interpretará como falta de seriedad el hecho que se dé largas a una negociación ya avanzada. ¡Y no se diga a su ejecutivo del Banco, quien corre el riesgo de hasta perder su puesto de trabajo si no cumple una cuota de ventas ante su entidad financiera! Entiendo que, salvo patológicas excepciones, el Comprador Indeciso no tiene la menor intención de hacer daño a nadie.  Pero esto no quita el perjuicio que se ocasiona a sí mismo y a todos los involucrados.

¿Eres un Comprador Indeciso por naturaleza o por malas experiencias del pasado? ¿Sí? Entonces me permito darte estas recomendaciones, en especial si se trata de operaciones inmobiliarias:


1. Define bien tus requerimientos y presupuesto antes de lanzarte a la búsqueda.  Esto supone todo un proceso de análisis con tus familiares o socios, amén de consultas con tu bolsillo y tus finanzas. Y una vez delimitadas tus necesidades, concéntrate en los inmuebles que realmente interesan. Pídele a tu agente inmobiliario que te presente solo las alternativas que se ajusten estrictamente a lo solicitado. No juegues con el futuro de tu familia o negocio, entreteniéndote con inmuebles que no calzan en el esquema previsto, menos todavía si ya está corriendo la vigencia de tu crédito hipotecario.


2. Toma en cuenta que no existe el inmueble perfecto. Todos tienen fortalezas y debilidades, sea por diseño, ubicación, acabados... Si es una primera venta de constructor, es común negociar para que ciertas modificaciones se incluyan en el precio, por lo que antes de descartar, es más razonable averiguar qué tan posibles son los cambios de tu preferencia. Tratándose de una segunda venta, no cometas el error de rechazar un buen prospecto por nimiedades como el color de las paredes, el tablero postformado de la cocina o el caño que gotea en el baño de visitas, salvo que las reparaciones y/o remodelaciones excedan tu presupuesto. Recuerda que es natural que un inmueble se deteriore a pesar del uso normal y cuidadoso,  y que el gusto decorativo de los propietarios no tiene que coincidir con el tuyo.


3. No visites un número excesivo de inmuebles. Ir de predio en predio sin rumbo fijo es agotador, estresa y embota la capacidad de selección, amén de que consume demasiado tiempo, arruinando la rutina familiar y los fines de semana. De todo lo que te presente tu corredor, cinco, siete y un máximo de diez prospectos son suficientes. Y una vez analizados, reduce tus opciones a tres. Te será más fácil elegir si disminuyes la cantidad de opciones, al tiempo que podrás sopesar mejor los beneficios y las imperfecciones de cada uno.


4. Tratándose de una vivienda, no dejes la última palabra a tus menores hijos.  Lamentablemente esto se está haciendo costumbre. Soy testigo de excepción de cómo el capricho infantil o juvenil llega a ser determinante, por lo cual se descarta lo que en verdad se necesita y/o se adquiere lo que resulta inconveniente.  Déjame recordarte que niños y jóvenes esperan de sus mayores autoridad y mando, lo cual nada tiene que ver con la tiranía y el maltrato. Si el bienestar de la Familia se quebranta por dejar el peso de la elección en tan inmaduros hombros, serán estos mismos hijos -y en un tiempo no muy lejano- quienes increparán a sus progenitores por esa falta de carácter que devino en desgracia. El adulto eres tú. Y es a ti a quien corresponde tomar la decisión de comprar o no comprar. No lo olvides.


5. Cuida tus intereses, pero haciendo ofertas razonables. Toma en cuenta que no hay nada que enfurezca más a un propietario -en especial si es un adulto mayor- que el menosprecio de lo que para él es tan valioso, y que probablemente le cuesta sangre desprenderse. Una oferta risible suele interpretarse como falta de respeto y puede provocar la ruptura de cualquier negociación. Es fundamental que domines a ese pequeño avaro que todos llevamos dentro, reconociendo que el dueño tiene el legítimo derecho a beneficiarse con la compraventa. Recuerda que ambas partes han de sentirse satisfechas, no solamente tú.


6. Una vez elegido el inmueble, ya no mires otros. Si por naturaleza eres Comprador Indeciso, no alientes este defecto tuyo ni permitas que tu agente lo haga. Esto no es obstáculo para volver a elegir entre las otras dos propuestas restantes, en caso de que la operación se caiga. Y si estas ya no estuvieran disponibles, elige entre las siete que dejaste atrás. No se te ocurra empezar de cero, pues estarías desperdiciando la oportunidad de adquirir aquello que más se acerca a tus necesidades y sentir estético. Asimismo, no olvides coordinar con tu sectorista para todo lo referente a tu crédito hipotecario, en caso de necesitarlo.


7. Coordina con tu agente inmobiliario para que se formalice la operación a la brevedad posible.  Toma en cuenta que las palabras se las lleva el viento y que el propietario necesitará pruebas tangibles de tu interés en la compra. Si ves que dicho predio es lo que buscas, solicita la documentación pertinente para el estudio de títulos. Y una vez que tu abogado dé el visto bueno, separa el inmueble con un contrato de arras redactado o revisado por este mismo profesional. Con su anuencia, elige una notaría cercana al inmueble o a tu centro de labores, y sigue al pie de la letra sus indicaciones para que la propiedad se inscriba a tu nombre en Registros Público en el menor tiempo posible.(2) Asimismo, haz de efectuar la descarga del inmueble en la Municipalidad e inscribir el mismo en Alerta Registral.(3)

Como ves, no es tan difícil dejar de ser un Comprador Indeciso. Basta un poco de disciplina y método. Y también la voluntad de satisfacer tus necesidades sin hacer a un lado las ajenas. Convertirte de Comprador Indeciso en Comprador Responsable depende de ti. Está en tus manos. Y cuando lo seas, ten por seguro que te sentirás estupendo, con más seguridad en ti mismo y con el sano orgullo de haber elegido lo mejor para ti y para los tuyos.

¿Estás de acuerdo conmigo?



Notas aclaratorias:
(1) Puedes leer los artículos ¿Eres un comprador responsable? (1)¿Eres un comprador responsable? (2)
(2) Sobre el particular tengo unos audios que te pueden ser muy útiles. Escúchalos aquí.
(3) Alerta Registral es un sistema establecido por SUNARP para detectar cualquier movimiento o inscripción en la partida registral de tu inmueble. Es completamente gratuito. Puedes ingresar a la plataforma haciendo click aquí.



viernes, 23 de marzo de 2018

CRÉDITO HIPOTECARIO COMPARTIDO: RIESGOS NO CONSIDERADOS




Cortesía: Interbank


Hoy voy a tocar un tema que va a hacer rabiar a muchos, en especial a los sectoristas bancarios y a las parejas de hecho. Sujétense, que lo que viene es fuerte.

La foto que precede este artículo -tomada de la web de Interbank - es evocadora. Se ve a un joven matrimonio feliz,  mudándose a su casa o departamento propio.   Alguien dirá por ahí que los tiempos han cambiado, que esos dos no tienen que ser esposos, que de repente son amigos con derechos y nada más. Y dada la evolución de los conceptos, también se puede dar la figura de dos parientes y hasta personas que no tienen ningún tipo de parentesco legal, pero que igual van a convertirse en copropietarios. Como es de esperarse las entidades financieras ven este fenómeno como oportunidad y surgen programas que se acomodan a estas realidades. Solo que si estos se promueven sin prudencia, pueden llevar a la hecatombe financiera y moral.

Veamos. Antaño era el Jefe o la Jefa de Familia la que asumía la responsabilidad ante el Banco. Posteriormente el esquema cambió y fue necesario acreditar los llamados "ingresos netos conyugales", porque se entendía que quienes tramitaban un préstamo de a dos para adquirir una vivienda eran siempre esposos. En el otro grupo estaban las personas solas,  es decir solteros, viudos o divorciados solventes. Hoy tenemos cientos de parejas (1) -estables o no-, amigos y parientes que igual quieren acceder a un préstamo para vivienda, bajo el denominado Crédito Hipotecario Compartido (2). Y aquí viene el gran problema, pues embarcarse en conjunto para la aventura de un crédito hipotecario es una cuestión de confianza, con mayor razón porque suele endeudarnos buena parte de nuestra vida.  Por tanto, la primera pregunta que habría que hacerse es qué tan de fiar es el compañero de viaje.  Y la segunda sería qué tanto acredita que podrá cumplir a cabalidad con los compromisos adquiridos ante el Banco, durante todo el tiempo que dure el pago de la hipoteca.

Empecemos por el primer considerando: El Matrimonio -otrora "hasta que la muerte nos separe"- ha devenido en carrera corta. Si la crisis familiar campea, ¿cabe esperar algo mejor de una unión de hecho? No digo que no existan las estables, pero cada día son menos.  Yo no sé qué tanta confianza puede inspirar una pareja con la cual no se tiene la intención de compartir un proyecto de vida, sino una simple relación que acabará más temprano que tarde y no pocas veces con violencia, como a diario nos reportan los noticieros.  Y el asunto estriba que la pareja se va, pero la hipoteca queda ¡y la copropiedad también!!! Por tanto, es factible incluso esta monstruosidad: Que el infractor -o la infractora, que las mujeres no siempre son víctimas sino también victimarías- reclame su derecho de condómino para llevar a la nueva pareja a residir en la misma vivienda. ¡Se me erizan los cabellos de imaginar el infierno en lo que desde un principio fue un remedo de hogar! ¿Conozco algún caso de estos? Pues... sí, por desgracia: Ambos no eran precisamente unos muchachos y decidieron vivir juntos y comprar un departamento, con crédito hipotecario. Pasaron los años y la relación fue de mal en peor, hasta el punto que ella ha tenido que abandonar lo que es su casa para irse a vivir de alquiler.  Lo grave era que el crédito había salido ¡a nombre de ella!, pues en esos tiempos no se concedía en conjunto a quienes no eran esposos, y él no calificaba. Y ahí la tenemos, pagando su arrendamiento y su cuota mensual al Banco para que su departamento -de 150 m2- lo disfrute otra. No puede dejar de abonar, porque entraría en deuda con el sistema financiero, con el correspondiente peligro de embargo de sus cuentas bancarias y del mismo inmueble, que tarde o temprano piensa recuperar. ¿Dónde tenía la cabeza esta mujer cuándo aceptó tramitar un crédito en tales condiciones, si, como refería, las cosas fueron mal desde el principio?  ¿Es posible que las pasiones obnubilen hasta tal punto el Sentido Común?

¡Ah, los modernismos de hoy!

¿Y acaso entre esposos no se da una figura análoga? Por supuesto que sí. Y en este campo, la irresponsabilidad de algunos es verdaderamente espantosa.  Por tanto, si uno es consciente de que su matrimonio va mal, no es recomendable para nada comprar un nuevo inmueble, menos como pretexto para salvar la tan deteriorada relación. ¿Hay quienes cometen tal desatino? ¡Me consta, me consta!  Una ex-alumna, que se portó pésimo conmigo y me hizo quedar peor ante dos colegas, se había empeñado en adquirir sí o sí un departamento. Cuando me apersoné a dialogar con ella y su marido, pude darme cuenta de que no lo respetaba (3), que saltaba olímpicamente sobre los deseos de este y solo daba oídos a la opinión de su madre, para quien seguía siendo una niñita, así contara ya treinta y tres años de edad. Y dicha niñita había decidido comprar un departamento y tener un hijo (????????). Mirando su perfil en Facebook, noté de que en las fotos de su matrimonio religioso estaban todos ¡menos él, quien no aparecía en ninguna parte!!!    Empero, recordando que había sido su profesora en la secundaria    e ignorando la buena pieza que era su malhadada progenitora, me esforcé en servirla lo mejor que pude y ambas me hicieron la faena en conjunto, que me significó un pérdida de $ 2,500. Esta puñalada me causó una terrible depresión, por la que me sometí al tratamiento médico que tanto daño me hizo y que motivó que terminara aquí en El Derby y con aparentes síntomas de Parkinson avanzado. Conque haceos una idea. ¿Cómo culminó el asunto con la susodicha? No lo sé ni me interesa averiguarlo. Pero que esos dos van a separarse o ya están separados, denlo por descontado. ¿Qué ocurrirá con el hipoteca? ¡No se oye, padre!

Ahora, enfocándonos en la segunda interrogante arriba planteada: La persona con la que se planea solicitar el Crédito Hipotecario Compartido puede ser un santo en la tierra, pero la idoneidad moral no significa solvencia a largo plazo. Y si se trata de hermanos y/o amigos, habría que ser muy sinceros para que uno ponga a consideración ante el otro qué planes personales tiene para el futuro. Tomemos en cuenta que quien hoy está soltero, mañana puede estar casado y con hijos y, por tanto, las responsabilidades crediticias adquiridas van a ser más dífíciles de cumplir, con el agravante de que a posteriori también puede invocar su derecho de condómino para llevar ahí a toda su sacra familia, en especial si ya no le alcanzan los ingresos para pagar un alquiler o bien se quedó sin trabajo. ¿Conozco casos así? Todavía no, mas ya los veo venir ¡y en masa!!! Los serenazgos y la policía no se van a dar abasto con tanta violencia familiar. amén de que el sistema financiero va a ser sacudido. Mas lamentablemente las mismas autoridades pecan de inmediatistas y ahora se habla de subsidios para los jóvenes roommates. Aquí entre nos, no sé qué tanta responsabilidad puede sentir alguien hacia quien hoy es su pareja y mañana si te vi, no me acuerdo. ¡Esto va a ser un pandemonium!  Y no quiero ni pensar lo que ocurrirá cuando la morosidad hipotecaria se incremente en proporción a las rupturas sentimentales.

Seamos realistas: Institucionalizar la informalidad afectiva -permítaseme la expresión- con programas que la favorezcan, resuelve de momento un problema -en este caso el de vivienda-, pero crea otros, a cual peor. Vestir a un santo desvistiendo al del costado nunca ha sido acción recomendable, amén de que si el primero tiene la estatua deteriorada, arruinará el lindísimo vestido. Valga la analogía.  Sale a relucir una vez más una gran verdad: Herir de muerte a la Familia de manera sistemática trae consigo la ruina moral y financiera de un país. Y me temo que esta vez será la Banca quien lo comprobará dolorosamente y en poco tiempo.

¿Soy demasiado apocalíptica?

Les invito a manifestar su opinión en este blog o en Facebook.



Notas aclaratorias:
(1) La ambigüedad de la palabrita trae múltiples problemas, especialmente porque se ha convertido en sinónimo de "pareja de turno".
(2) Para saber cómo operará hacer click aquí
(3) Todavía recuerdo cuando se negaba a contestar el celular porque era el esposo quien llamaba. ¡Qué horror!