domingo, 25 de febrero de 2018

CRÉDITO HIPOTECARIO: OTROS ASPECTOS A CONSIDERAR







¡Crédito Hipotecario!  Es un tema que es primordial que hoy vamos a analizar. Mas, dado que sobre los requisitos se ha publicado hasta el cansancio, prefiero incidir en otros considerandos que no suelen tomarse en cuenta, pero que son indispensables para la toma de decisiones ante semejante endeudamiento.

La cultura popular tiende a considerar fácil o difícil el acceder a dicho financiación, según el concepto que se tenga de los bancos. Cabe afirmar que el crédito hipotecario simplemente ES y punto. Ni un añadido más. Y si bien cada entidad tiene sus propias políticas crediticias, todas se rigen por las férreas normas de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP. De manera que el asunto estriba en calzar dentro de las reglas establecidas, las cuales o son desconocidas o simplemente se conocen mal. En consecuencia, preciso es que sepamos lo siguiente (1):

1. El crédito hipotecario se concede a personas que tienen historial en el sistema financiero.  Es muy común creer que el no haber solicitado jamás ni una tarjeta de crédito o préstamo será un buen antecedente. Nada más falso, pues lo que le interesa al banco es saber qué tan buen pagador es el candidato, y de esto solo puede dar fe el récord crediticio del mismo, el cual reporta los abonos puntuales e impuntuales. Igualmente, otro mito campea en nuestros lares: Que el tener muchas tarjetas de crédito da una mejor referencia. ¡Craso error! Ha de quedar claro que el hecho de que una persona posea tres o más tarjetas -así de suyo no se utilicen- aumentan la posibilidad de un endeudamiento elevado y, por ende, la probabilidad de convertirse en moroso se eleva a gran escala.  Por tal razón, si se va a acceder a un crédito hipotecario es preciso dar de baja a todas aquellas que no son de utilidad y quedarse con dos a lo sumo, las cuales habrán de tener una deuda moderada y a pagarse en los plazos establecidos.  ¿A cuánto tendría que ascender dicha deuda en conjunto? Para el ciudadano de a pie no debería de exceder los S/ 10,000.00. Tómese en cuenta para no sufrir luego amargas decepciones.


2. El crédito hipotecario no cubre el valor del inmueble en su totalidad.  Esto implica que el futuro comprador asuma que tendrá que abonar una inicial mínima del 10% -esto en caso de adquisición de una primera vivienda- y de 20% a más si se trata de una segunda compra. A esto hay que agregar los gastos que no es costumbre prever, como son los de remodelación -si fuera  necesaria-, impuesto de alcabala (2), mudanza..., los cuales no se incluyen en un crédito hipotecario.  Entiéndase, entonces, que el Banco es el financista principal, mas no el único.  Por tanto, el Buen Comprador habrá de calcular con suma cautela a cuánto asciende el presupuesto total para adquirir un inmueble, tomando en cuenta su disponibilidad real de dinero en efectivo.  En los audios inmobiliarios que subí a nuestro canal de You Tube desarrollé ampliamente esta temática.


3. La tasación bancaria del inmueble difiere del precio de venta.  Y no por capricho o abuso de los bancos, como suele pregonarse por ahí, sino por orden de la SBS (3), la cual excluye otros gastos que no tengan que ver con la valuación del inmueble en sí: Mantenimiento, impuestos, honorarios del agente inmobiliario... En líneas generales la fórmula es la siguiente:

Valor de Realización o Valor Neto = Valor de Venta - Gastos Adicionales


¿Puede darse el caso en que el Valor Neto y el Precio coincidan? Sí, cuando el inmueble es primera venta de constructor, o bien es muy antiguo y/o se encuentra demasiado deteriorado, por lo que el propietario no tiene grandes pretensiones. Sin ir más lejos, un cliente de mi hermano acaba de cerrar una operación bajo esta coyuntura.  Pero he aquí que, por regla general, los inmuebles de segunda venta pueden tasarse hasta con un 33% menos del precio de oferta, lo cual suele frustrar mucho a las partes que no esperaban semejante desfase. Y es pernicioso para el agente inmobiliario -quien ha ha trabajado a veces años para colocar la propiedad- ver cómo queda en nada su arduo trabajo de intermediación.  De ahí a la depresión aguda, medio paso.

Por desgracia, en nuestro medio más común es que el trámite para lograr un crédito hipotecario se inicie recién cuando se logra pactar con el vendedor. Nada más nocivo para la salud física y mental, señores. Poner los ojos y el corazón en un inmueble que luego resulta imposible adquirir no se lo deseo a nadie, porque es demoledor para todos los involucrados, sectorista bancario incluido.  Si los peruanos acostumbrásemos comenzar por el principio, esto es calcular presupuestos y recursos antes de lanzarnos a la búsqueda de un inmueble, habría menos operaciones truncas y mayor fluidez en los créditos hipotecarios.  Más vale prever a tiempo que llorar a destiempo. Ojalá aprendamos.



Notas aclaratorias:
(1) Estas consultas fueron absueltas puntualmente en la plataforma de atención de Interbank.
(2) Primera venta de constructor está inafecta a dicho impuesto.
(3) Para conocer la normativa, leer Res. SBS-808-2003 Cap. IV-Numerales. 3.1, 3.2 y 3.5.



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